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Redistribución: ¿un riesgo al acecho para sus fondos de inversión EB-5?

Qué es el redespliegue y cómo mitigar el riesgo imprevisto para su inversión EB5

En Houston EB5, nuestros clientes de inversión en inmigración nos preguntan con frecuencia qué es la “redistribución” en relación con el programa EB-5.

Originalmente solo un problema para los solicitantes de países que superaron la cuota anual máxima por país de 700 visas (China y Vietnam), la redistribución se ha convertido en un problema que todos los inversores pueden enfrentar, ya que los tiempos de procesamiento de EB5 se han vuelto más largos de lo previsto originalmente. Se estima que al menos el 75% de las inversiones EB-5 en los últimos ocho años han enfrentado la redistribución de su inversión EB-5 original.

Para proporcionar información muy necesaria sobre la consulta, hemos reunido información que es completa y detallada e incluye consejos de uno de los principales expertos de la industria.

¿Qué es el redespliegue?

La redistribución es la respuesta a la pregunta: "¿Qué hace una empresa comercial EB-5 cuando ha habido un reembolso, pero los inversores aún no han completado su proceso de inmigración para ser elegible para recibir el reembolso de su contribución de capital?"

El Servicio de Ciudadanía e Inmigración de los Estados Unidos (USCIS) respondió a esta pregunta en 2017, con una política de redespliegue que indica que la nueva empresa comercial tiene que reinvertir los ingresos reembolsados ​​en alguna otra actividad para mantener el capital en riesgo hasta que el inversionista haya cumplido dos años de residencia condicional. Además, el USCIS ha aclarado que esos fondos deben invertirse en una empresa similar a la inversión original de un inversionista y dentro de la misma región.

Básicamente, esto abre la puerta para que un centro regional use sus fondos dos veces y, si un inversionista no tiene cuidado, podría aumentar el riesgo y / o esperar más de lo necesario para recibir sus fondos de inversión originales.

Originalmente, había un plazo para completar el proceso de inmigración de aproximadamente cuatro a cinco años desde la fecha de presentación inicial del I-526 hasta el momento de cumplir dos años de residencia condicional y ser elegible para presentar una petición I-829. Cumplir dos años de residencia condicional y, en consecuencia, presentar la petición I-829 es un hito clave para los inversores, ya que marca cuando los fondos de un inversor ya no deben estar "en riesgo". Es decir, un inversor es elegible para recuperar sus fondos de inversión.

Con el fin de igualar el proceso de inmigración y devolver los fondos rápidamente al inversionista, la mayoría de las inversiones EB-5 se han estructurado como un préstamo con un plazo de aproximadamente cinco años. Este período de tiempo para el reembolso del préstamo se ha sincronizado de acuerdo con el período de tiempo aproximado para que los inversionistas de EB-5 completen el proceso de inmigración y, por lo tanto, sean elegibles para un posible reembolso. Este período de tiempo es en parte una de las razones por las que los desarrollos inmobiliarios de nueva construcción se han vuelto populares en EB-5. Si normalmente se necesitan dos años para construir y otros dos para estabilizarse, entonces el proyecto debería poder reembolsar al inversionista mediante un refinanciamiento o venta dentro de 4-5 años.

De hecho, muchos centros regionales se han comercializado entre los desarrolladores como proveedores confiables de entrepisos a corto plazo.* deuda. Recaudan dinero de los inversores EB-5 y lo prestan a los desarrolladores y hacen un margen durante cinco años sobre lo que el desarrollador paga en intereses (6-12%) y lo que a su vez pagan a los inversores EB-5. Un préstamo mezzanine es significativamente más caro que un préstamo senior y, por lo tanto, los desarrolladores están ansiosos por reembolsar estos fondos tan pronto como el proyecto esté construido y estabilizado. 

Sin embargo, el tiempo sincronizado entre el pago de la inversión EB-5 y el proceso de inmigración EB-5 ha recibido presión de ambas direcciones. Por un lado, ha habido una menor inversión general debido al aumento del monto mínimo de inversión de $ 900,000 por inversionista, lo que ha llevado a proyectos más pequeños con salidas más rápidas. En conjunto, los tiempos de procesamiento de EB-5 han aumentado sustancialmente en los últimos dos años, lo que ha hecho que el tema de la redistribución sea más pertinente que nunca.

Evaluación de la redistribución al elegir un centro regional

Dado el modelo comercial de los centros regionales que actúan como proveedores de deuda para los desarrolladores, se puede ver cómo pueden beneficiarse indirectamente de tiempos de procesamiento más largos. Si el proyecto original reembolsa rápidamente un préstamo EB-5, es posible que se requiera que un centro regional reasigne esos fondos a otro proyecto. Por lo tanto, brinda una segunda ronda de ganancias por la misma inversión. Un inversionista que está a solo seis meses a un año de ser elegible para recibir sus fondos no querrá ser reasignado por otros cuatro a cinco años. Este es el problema que enfrentan actualmente muchos inversores EB-5.

“Dado que la cantidad mínima de inversión ha aumentado, ahora hay menos inversión EB-5 disponible. Por lo tanto, los proyectos que utilizan el programa EB-5 se están volviendo más pequeños, lo que lleva a plazos de construcción más cortos y un retorno de capital más rápido ”, dice el Director Gerente de Houston EB5, Roberto Contreras IV. "Por lo tanto, es muy importante tener en cuenta también los términos de la redistribución y asegurarse de que se sienta cómodo".

Idealmente, el centro regional podría describir de manera intrincada los términos exactos de redespliegue, pero un centro regional honesto no puede predecir con precisión qué oportunidades de redespliegue pueden estar disponibles en el futuro. Esto crea una situación delicada que bordea una situación difícil.

“Si usted es un centro regional que utiliza el modelo de préstamo, necesita esa flexibilidad, ya que no puede exigir que un desarrollador mantenga un préstamo mezzanine durante mucho tiempo”, dice Contreras IV. “Pero al mismo tiempo, el inversor quiere ese grado de certeza, por lo que esas dos cosas están un poco en desacuerdo. Si las cosas no están encubiertas, entonces está a merced de la palabra del centro regional ".

Una solución simple sería otorgar un plazo de préstamo más largo para garantizar que el desarrollador deba mantener el préstamo EB-5 por más tiempo, pero eso a su vez hace que el préstamo sea mucho menos atractivo. Dado que el dinero del préstamo EB-5 es una deuda más cara, un desarrollador no querrá retener ese dinero más allá de la finalización y estabilización de la construcción (4-5 años).

“Simplemente se está convirtiendo en un capital muy poco atractivo para un proyecto si se ven obligados a retener dinero más caro cuando podrían refinanciar fácilmente”, dice Contreras IV.

Sin embargo, los centros regionales como Houston EB5 tienen un mayor control y pueden hacer esto, lo que permite inversiones de proyectos más seguras.

“Cuando se trata de redespliegue, esa es definitivamente una gran ventaja de estar integrado verticalmente. Cuando los inversores invierten junto con el patrocinador del proyecto, podemos estructurar muy fácilmente proyectos que tienen sin redistribución o puede proporcionar fácilmente plazos de reasignación muy cortos de uno a dos años en nuestros activos ya existentes dentro de la misma región ".

Cómo deben protegerse los inversores del riesgo

Es una muy buena idea para los inversores, independientemente de su procedencia, no solo comprender este problema, sino también hacer preguntas informadas con anticipación al considerar posibles proyectos.

Algunas preguntas recomendadas pueden incluir:

  • ¿Cuál es su plan de redespliegue?
  • ¿Cómo interpretan los directores del proyecto la redistribución?
  • ¿Cómo ha estado lidiando con la fluidez de la política de redespliegue?

Elegir Houston EB5

En Houston EB5, nuestro objetivo es siempre informar a las personas en la mayor medida posible. En cuanto a la redistribución, tomamos todas las precauciones disponibles para hacer lo correcto por cada cliente. Al final del día, nos preocupamos por nuestros inversores y siempre seguiremos el consejo de nuestro equipo legal para cumplir lo que prometemos.

¿Necesitas más respuestas? Houston EB-5 es un equipo de inmigrantes para inmigrantes. Comuníquese con uno de nuestros gerentes de relaciones con inversionistas hoy para recibir la atención personalizada que necesita y merece.

* El financiamiento intermedio es un recurso de capital que se encuentra entre la deuda senior (menos riesgosa) y el capital social (de mayor riesgo). El financiamiento intermedio ayuda a los desarrolladores a cerrar la brecha entre su capital y la deuda senior que un prestamista comercial está dispuesto a prestar.