El 11 de octubre de 2023, USCIS otorgó guía sobre el plazo mínimo de inversión para nuevos inversores EB-5. Su interpretación de la Ley de Integridad y Reforma EB-5 de 2022 (RIA) aún no está en el Manual de políticas de USCIS y puede ser impugnada en los tribunales, ya que hay centros regionales que están tratando de ejercer presión contra esta disposición. Sin embargo, está alimentando grandes esperanzas de reembolsos rápidos del capital EB-5, ya que algunos Centros Regionales prometen reembolsar a los nuevos inversionistas EB-5 en 2 o 3 años.
Dado que la transparencia es un valor fundamental en Houston EB5, nos gustaría explicar cómo las altas tasas de interés afectan los retornos y los plazos de las inversiones. También demostraremos cómo el reembolso rápido del capital de los proyectos puede ser factible con tasas de interés más bajas, pero puede que ya no sea realista en un entorno de altos intereses al introducir conceptos básicos de inversión inmobiliaria.
Cómo afectan las tasas de interés al reembolso del capital
La capacidad de un proyecto para devolver capital EB-5 depende de un evento de liquidez. El desarrollador debe vender o refinanciar el activo para generar el efectivo necesario para cancelar sus obligaciones de pago con los inversionistas EB-5.
La viabilidad de estos eventos de capital depende en gran medida del movimiento de las tasas de interés. La tasa promedio de préstamos para bienes raíces comerciales es de alrededor del 9% al momento de escribir este artículo, a mediados de enero de 2024. Las altas tasas de interés tienen un enorme impacto negativo en las ventas, el desarrollo y la actividad de los mercados de capitales (es decir, refinanciaciones) de bienes raíces.
Si vives en Estados Unidos, habrás observado que la actividad de nuevas construcciones se ha desacelerado significativamente; Esto se debe en gran medida a las altas tasas de interés.
La refinanciación de proyectos también se vuelve más difícil a medida que aumenta el costo del endeudamiento. Es posible que el flujo de caja de un proyecto ya no cubra el aumento del servicio de la deuda a tasas de interés más altas causado por una refinanciación.
Es probable que un comprador de un activo necesite un préstamo senior para ayudar a financiar la compra. Con tasas de interés altas, aumenta el costo de pedir dinero prestado para comprar o desarrollar propiedades. Dado que los flujos de caja esperados de las propiedades no aumentan proporcionalmente a las altas tasas de interés, el rendimiento de la inversión (ROI) disminuye y los inversores se abstienen de asumir nuevos proyectos. Esta disminución de la demanda, a su vez, deprime los precios, lo que hace que los vendedores esperen a que bajen las tasas con la esperanza de lograr un precio de venta que permita el reembolso de los fondos EB-5.
Conceptos inmobiliarios clave
Para evaluar si un entorno de altas tasas de interés es favorable para un reembolso rápido de los fondos EB-5, debemos introducir algunos conceptos básicos de inversión inmobiliaria.
Ingresos operativos netos (NOI): NOI representa los ingresos que genera un proyecto a partir de las operaciones, menos todos los gastos operativos (ingresos por alquileres, tarifas y otras fuentes). Excluye gastos de capital, servicio de la deuda e impuestos sobre la renta.
La fórmula del NOI es:
NOI = Ingreso Operativo Bruto – Gastos Operativos
El NOI es crucial para evaluar la rentabilidad, el valor y el posible retorno de la inversión de un proyecto.
Tasa de PAC inicial (CAP inicial): Las tasas CAP iniciales representan el rendimiento del costo de un proyecto resultante de su NOI dividido por el costo de construcción del proyecto.
La fórmula para el CAP inicial es:
CAP inicial = NOI / Costo del proyecto
El Going-In CAP es crucial para evaluar la rentabilidad de un proyecto al considerar el costo de construcción de un activo y el valor futuro de una refinanciación/venta.
Índice de capitalización de salida (tasa de capitalización de salida): Las tasas de salida CAP representan el rendimiento de un proyecto resultante de su NOI dividido por el valor futuro de una refinanciación/venta del proyecto.
La fórmula para la tasa de capitalización es:
Tasa de CAP de salida = NOI / Refinanciamiento objetivo o valor de venta
Las tasas de salida CAP permiten a los desarrolladores estimar el valor futuro de una propiedad en función de los ingresos. Una tasa CAP más alta generalmente indica un rendimiento potencial más alto o un activo menos valioso.
Distribución del desarrollador: El diferencial del desarrollador representa la rentabilidad de un proyecto resultante de la diferencia en la tasa CAP de entrada menos la tasa CAP de salida.
La fórmula para Developer Spread es:
Spread del desarrollador = Tasa CAP de entrada – Tasa CAP de salida
Un mayor margen de desarrollador significa un mayor margen de beneficio para el proyecto. Esta es una métrica clave para los desarrolladores a la hora de evaluar si realizar una venta del proyecto al considerar el costo de construcción del activo.
Índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR): DSCR representa la capacidad de un proyecto para cubrir sus necesidades de servicio de la deuda.
La fórmula para DSCR es:
DSCR = NOI / Servicio Total de la Deuda (DS)
Los prestamistas comerciales utilizan esta herramienta fundamental para evaluar la capacidad de un prestatario para cubrir los pagos de su préstamo. Un DSCR inferior a 1.0 significa un flujo de caja insuficiente para cubrir el servicio de la deuda. La mayoría de los bancos de EE. UU. exigen un DSCR de 1.3 para emitir un préstamo.
Usemos un ejemplo
Entonces, volvamos a la pregunta: "¿Podemos esperar una refinanciación o venta de un proyecto EB-5 a las tasas de interés actuales de los préstamos comerciales?" La respuesta corta es no.
Usaremos un ejemplo hipotético para ilustrar nuestra respuesta utilizando los siguientes supuestos:
- Un hotel o un proyecto residencial multifamiliar que genera flujos de caja por concepto de alquiler.
- Costo del proyecto – $100 millones
- Ingreso operativo neto (NOI): $6.5 millones
- Tasa de PAC inicial (CAP inicial): 6.5%
- Índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) - 1.3
- Pila de capital:
- $30 millones – Préstamo EB5
- $ 20 millones – Capital del desarrollador
¿Es realista la refinanciación?
La mayoría de los proyectos EB-5 tienen un préstamo de construcción senior de un banco y capital del desarrollador junto con la deuda EB-5. Ningún prestamista senior permitirá que un prestamista junior (deuda EB-5) sea reembolsado antes que ellos.
Por lo tanto, un Desarrollador tendría que utilizar los fondos de un refinanciamiento para cancelar el Préstamo Senior primero antes de cancelar la deuda EB-5. Utilizando los supuestos del ejemplo anterior, el Desarrollador debe retirar el préstamo senior de $50 millones primero o al mismo tiempo que el préstamo EB-30 de $5 millones. Por lo tanto, este ejemplo requeriría que haya $80 millones en ingresos de refinanciamiento disponibles para cancelar primero la deuda senior y luego la deuda EB-5.
Para que el prestamista refinancie el préstamo, el desarrollador debe mostrar suficiente NOI para cubrir su nuevo servicio de deuda para el préstamo de $80 millones. En otras palabras, el proyecto debe tener un índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) saludable. El banco no prestará los fondos a menos que el proyecto pueda cubrir sus costos financieros con un margen razonable.
Los bancos normalmente exigirán un DSCR mínimo de aproximadamente 1.3 para refinanciar un proyecto. Dado que los proyectos multifamiliares y hoteleros son negocios operativos, será poco probable que se logre esta métrica en el primer año de operaciones. Por lo general, se necesitan entre 2 y 3 años para lograr un DSCR de 1.3 para un proyecto saludable.
Por el bien del argumento, supongamos un pago de intereses sólo durante la vigencia del préstamo y un pago global al final. De ser así, el servicio de la deuda (DS) será únicamente el costo de los intereses.
Como puede ver a continuación, una refinanciación bancaria no se realizará a una tasa de interés del 9%. A una tasa del 9%, el costo de interés anual de 80 millones de dólares es de 7.2 millones de dólares. Por lo tanto, el DSCR sólo será de 0.9, que está muy por debajo del mínimo de 1.3 que normalmente exige un banco.
$6.5 millones de NOI / $7.2 millones de servicio total de la deuda = 0.9 DSCR
Para que se produzca un refinanciamiento al 1.3 DSCR, el pago máximo de intereses sobre un refinanciamiento de 80 millones de dólares tendrá que ser de 5.0 millones de dólares. Esto sólo podría suceder con una tasa de interés comercial del 6.25% o menos.
NOI / DSCR = DS
$6.5 millones de NOI / 1.3 DSCR = $5.0 millones de servicio total de la deuda
Servicio total de la deuda de $5.0 millones / Préstamo de $80 millones = Tasa de interés del 6.25%
Dar una perspectiva de cuánto impactan los movimientos de las tasas de interés en los flujos de efectivo de un proyecto y la probabilidad de cumplir con sus obligaciones de deuda. Si las tasas de interés disminuyeran al 2% que eran hace 5 años, el costo por intereses de $80 millones sería de $4 millones. El proyecto tendría un DSCR mucho más saludable y estaría en una posición segura.
$6.5 millones de NOI / $4 millones de servicio total de la deuda = 1.625 DSCR
No hay indicios de que una caída tan dramática de las tasas de interés pueda ocurrir en el futuro. Por lo tanto, el proyecto necesitaría aumentar sustancialmente el NOI a través de mayores ingresos y menores gastos para poder recibir el préstamo de refinanciamiento y cubrir su nuevo servicio de deuda.
¿Es realista vender el proyecto EB-5?
Como se mencionó anteriormente, las altas tasas de interés encarecen el costo de los préstamos. Cuando las tasas de interés suben, el aumento del costo de endeudamiento reduce directamente el poder adquisitivo de los inversores y la asequibilidad del activo. Esto deprime la demanda de bienes raíces y, a su vez, reduce los precios generales.
A la inversa, cuando las tasas de interés bajan, el costo de endeudamiento disminuye, lo que aumenta el poder adquisitivo de los inversores, lo que aumenta la demanda de activos, lo que hace subir los precios de los bienes raíces.
Desde otra perspectiva, los aumentos en las tasas de interés provocan una disminución en el valor de un proyecto o aumentan la tasa CAP. Viceversa, las disminuciones en las tasas de interés aumentan el valor de un proyecto o disminuyen la tasa CAP. En resumen, las tasas de interés y las tasas de la PAC están directamente correlacionadas.
Al evaluar si vender o mantener un activo, un desarrollador utiliza la diferencia entre la tasa CAP de entrada y la tasa CAP de salida, también conocida como diferencial del desarrollador. La correlación entre la CAP de entrada y la CAP de salida es crucial para determinar la rentabilidad de la inversión. Para que el desarrollador se beneficie del proyecto, la tasa CAP de entrada debe ser mayor que la tasa CAP de salida. En otras palabras, construir el proyecto debe costar menos que el precio por el que podría venderse. Se produce una inversión cuando la tasa CAP de entrada es menor que la tasa CAP de salida, lo que significa que construir el proyecto cuesta más de lo que podría venderse. De acuerdo a un Informe CBRE 2023, “se ha producido una inversión o paridad entre las tasas de capitalización en algunos mercados, como Chicago, Nueva York, Phoenix, Seattle y Washington, DC”. Una inversión significa que se avecinan tiempos oscuros y una gran probabilidad de pérdidas para el desarrollador.
Cuanto mayor sea el diferencial del desarrollador, es más probable que un desarrollador realice una venta, ya que el margen de beneficio es mayor. La diferencia mínima aceptable varía entre los desarrolladores; sin embargo, un enfoque común es buscar un margen de desarrollador de al menos 1-2 %. Por ejemplo, si el CAP inicial es del 6%, un desarrollador probablemente no aceptará una venta a menos que la tasa CAP esté como máximo en el rango del 4 al 5%.
Entonces, echemos otro vistazo al ejemplo anterior para evaluar cómo se correlacionan las tasas CAP con la tasa de interés y, en consecuencia, con la probabilidad de una venta.
En el ejemplo anterior, el CAP de entrada es del 6.5 % y la tasa del CAP de salida es del 6 %.
$108,333,333 Precio de venta objetivo = $6,500,000 NOI / 6% Tasa CAP de salida
0.5 % de diferencial de desarrollador = 6.5 % de CAP de entrada – 6 % de tasa de CAP de salida
$8,333,333 Ganancia = $108,333,333 Precio de venta – $100,000,000 Costo
40% de retorno de la inversión = $8,333,333 de ganancia / $20,000,000 de capital del desarrollador
Este diferencial de desarrollador del 0.5% apenas resultaría atractivo para el desarrollador en este escenario. Según un informe de CBRE de 2023, “el diferencial entre las tasas de capitalización de entrada y salida cayó al [15%] al final del tercer trimestre, el diferencial más pequeño desde que CBRE comenzó una encuesta trimestral entre sus profesionales de inversión en 3”. Sabiendo que los promedios del mercado para el Developer Spread se han comprimido a mínimos históricos, evaluemos una venta dadas las condiciones actuales del mercado.
0.15 % de diferencial de desarrollador = 6.5 % de CAP de entrada – 6.35 % de tasa de CAP de salida
$102,362,204 Precio de venta objetivo = $6,500,000 NOI / 6.35% Tasa CAP de salida
$2,362,204 Ganancia = $102,362,204 Precio de venta – $100,000,000 Costo
11% de retorno de la inversión = $2,362,204 de ganancia / $20,000,000 de capital del desarrollador
Como puede ver arriba, los aumentos en las tasas de salida de la PAC han reducido significativamente las ganancias debido al aumento de las tasas de interés. ¿A qué precio podría haber vendido la propiedad el desarrollador cuando las tasas de interés eran más bajas, suponiendo un diferencial del desarrollador del 2%?
2 % de diferencial de desarrollador = 6.5 % de CAP de entrada – 4.5 % de tasa de CAP de salida
$144,444,444 Precio de venta objetivo = $6,500,000 NOI / 4.5% Tasa CAP de salida
$44,444,444 Ganancia = $144,444,444 Precio de venta – $100,000,000 Costo
220% de retorno de la inversión = $44,444,444 de ganancia / $20,000,000 de capital del desarrollador
Dado que las tasas de la PAC han estado aumentando en correlación con los aumentos de las tasas de interés en los últimos años, las tasas de interés necesitarían disminuir sustancialmente para ejercer presión a la baja sobre las tasas de la PAC para permitir dicha venta.
Por lo tanto, el desarrollador probablemente optaría por mantener el activo hasta que las tasas de interés disminuyan, lo que a su vez disminuiría la tasa CAP, lo que conduciría a un precio de venta objetivo más alto y a un mayor diferencial del desarrollador.
Puntos clave
Muchos Centros Regionales están atrayendo prospectos EB-5 con la esperanza de tener un reembolso más rápido de los fondos EB-5. Sin embargo, muchos Centros Regionales e inversionistas EB-5 no tienen una comprensión sólida de cuánto impactan los movimientos de las tasas de interés en eventos de liquidez como una venta o un refinanciamiento.
A menos que las tasas de interés bajen significativamente en los próximos años, es probable que el desarrollador retrase cualquier evento de liquidez como una venta o refinanciamiento y mantendrá los fondos EB-5 invertidos en el proyecto.
HOUSTON EB5
En Houston EB5, somos un centro y desarrollador regional verticalmente integrado. Tenemos una tasa de éxito del 100% en las aprobaciones de los proyectos I-526 e I-829 durante más de una década. También hemos mantenido un 100% de éxito en el reembolso total de las inversiones EB-5.
Elegimos no obtener ganancias como centro regional, sino que pretendemos obtener ganancias como desarrollador en la parte final de los proyectos. Sin embargo, para que podamos hacer eso, debemos reembolsar completamente el capital EB-5 en cada proyecto antes de que podamos retirar dinero como desarrolladores.
Siempre ponemos el capital EB-5 y sus intereses por encima de los nuestros. Es por eso que hemos tenido una tasa de éxito del 100% en el pago de los fondos EB-5. Este es un logro que sólo el estándar de oro de los centros regionales puede respaldar con orgullo.
