Para los extranjeros que buscan una visa EB-5 a través de un centro regional, el proceso de inversión puede parecer mecánico, pero decidir sobre una inversión va más allá de las calificaciones de inmigración y el cumplimiento de las leyes pertinentes. Los inversores deberían examinar si la inversión no sólo garantiza la residencia permanente sino que también garantiza una alta probabilidad de reembolso de su capital.
Las inversiones EB-5 están cambiando, y este cambio se debe en gran parte a inversionistas inteligentes y a la mala reputación de los centros regionales que no reembolsan el capital EB-5 en su totalidad. Los inversores ya no se centran sólo en cumplir con los requisitos de inmigración y creación de empleo; ahora examinan el capital de un proyecto para determinar la probabilidad de reembolso y el potencial de éxito. Comprender la estructura financiera de un proyecto es clave para que los solicitantes puedan predecir cómo le irá a su inversión, lo que les ayudará a tomar decisiones informadas y proteger su capital.
¿Qué es una pila de capital?
En el mundo de los bienes raíces y las finanzas, una pila (o estructura) de capital se refiere a las diferentes contribuciones de capital y/o deuda en un proyecto y las respectivas prioridades de pago.
Históricamente, ha habido cuatro tipos principales de contribuciones de capital: deuda senior, deuda mezzanine, capital preferente y capital común. Tradicionalmente, el capital EB-5 se ha destinado a proyectos como una forma de deuda intermedia; sin embargo, cada vez más proyectos en el mercado están comenzando a ofrecer diferentes tipos de inversiones EB-5 a través de deuda senior, capital preferente/común o una combinación de los anteriores.
Cada forma de capital tiene sus propias ventajas y desventajas. Comprender la jerarquía y los riesgos asociados con cada tipo es crucial. Analicemos cada uno de estos.
Deuda mayor
Ubicados en la parte inferior de la lista, los tenedores de deuda senior EB-5 tienen la más alta prioridad de pago, lo que garantiza que sean los primeros en recibir intereses/dividendos, así como la primera fuente de capital que se reembolsará mediante una refinanciación o venta.
Las posiciones de deuda senior generalmente representan entre el 50% y el 60% del costo de un proyecto y ganan significativamente menos que otras formas de capital, ya que son menos riesgosas en cuanto a la prioridad de pago. Si bien el dividendo se limita a la tasa de interés acordada, la garantía puede reforzarse mediante una hipoteca de primer nivel sobre bienes inmuebles o mediante una garantía de pago (personal o corporativa), minimizando la pérdida de capital en caso de incumplimiento.
Sin embargo, en el caso de que el préstamo senior EB-5 esté garantizado por el inmueble, vale la pena señalar que a menudo el valor de dicho inmueble es mucho menor que la capitalización total del EB-5, a menos que el proyecto esté completamente desarrollado. Además, vale la pena señalar que un proyecto no es financieramente más viable o menos riesgoso sólo porque el capital EB-5 sea la deuda senior.
Los prospectos EB-5 siempre deben medir el grado de costos de financiamiento hundidos dentro de un proyecto. Esta cifra se puede calcular fácilmente restando el dividendo pagado al inversionista EB-5 de la tasa a la que se carga el capital al proyecto/desarrollador. Luego, multiplique este delta por el capital total EB-5 invertido en el proyecto para obtener el grado de costo de financiamiento hundido con el que un centro regional externo está cargando un proyecto.
Los proyectos con estructuras deficientes y altos costos de financiamiento irrecuperables aún pueden tener éxito en condiciones económicas sólidas; sin embargo, suelen ser los primeros proyectos que fracasan si se desarrollan en una economía desfavorable.
Una pregunta para reflexionar es ¿Por qué el desarrollador busca capital EB-5? como préstamo senior? La respuesta podría estar en el hecho de que un banco/financiero tradicional no está dispuesto a financiar el proyecto por diversas razones.
Deuda Mezzanine
Por encima de la deuda senior se encuentra la deuda mezzanine EB-5, que ofrece mayores rendimientos potenciales pero también mayores riesgos. Los tenedores de deuda mezzanine están subordinados a la deuda senior con respecto a la prioridad de pago, y su garantía suele ser una prenda de intereses de propiedad si el pagaré incumple, no bienes inmuebles.
En caso de ejecución hipotecaria debido a que el desarrollador no pagó los intereses de la deuda mezzanine o el principal a su vencimiento, los prestamistas mezzanine enfrentan el desafío de operar el negocio, lo que lo hace más riesgoso que la deuda senior. Por lo general, la deuda mezzanine puede representar entre el 25% y el 40% del capital de un proyecto.
La mayoría de las ofertas de deuda EB-5 implican financiación intermedia; sin embargo, los préstamos mezzanine EB-5 difieren enormemente de la deuda mezzanine tradicional. Como se mencionó anteriormente, los prestamistas mezzanine pueden hacerse cargo de las acciones de un desarrollador si el préstamo mezzanine está en mora (incumplimiento por parte del desarrollador de pagar los intereses o el saldo del principal a su vencimiento).
La mayoría de los financistas mezzanine tienen una amplia experiencia en el sector inmobiliario y financiero, y por tanto están preparados para hacerse cargo de un proyecto hasta llevarlo a buen puerto y alcanzar un punto de rentabilidad. Esto sólo puede hacerse si el texto del acuerdo entre acreedores lo permite.
Un acuerdo entre acreedores es un documento legal que describe el pago/satisfacción de las prioridades de la deuda en múltiples préstamos de un proyecto. La mayoría de las ofertas de deuda EB-5 no contienen acuerdos entre acreedores. Si no existe tal acuerdo, entonces prácticamente ningún prestamista senior permitiría que el prestamista mezzanine se hiciera cargo de las acciones de un desarrollador, especialmente si el pagaré senior está al día.
En las raras ocasiones en que existe un acuerdo entre acreedores en una oferta EB-5, la mayoría de los centros regionales no tienen ninguna experiencia en el desarrollo de bienes raíces y son incapaces de hacerse cargo de un proyecto y llevarlo a un punto rentable para proteger el EB-5. capital. Además, hacerse cargo de las acciones de un promotor puede ser un proceso legal costoso y prolongado.
Dicho esto, los centros regionales a menudo extenderán el plazo de la deuda mezzanine EB-5 para darle al desarrollador más tiempo para estabilizar un proyecto. Esto tiene dos beneficios para un centro regional; obtendrán tasas de interés más altas ya que el préstamo EB-5 ahora está en mora y el centro regional evita un proceso legal costoso que podría no resultar a su favor.
Una pregunta que cabe plantear a los centros regionales de terceros es si el aumento de la tasa de interés moratoria se comparte con los inversores EB-5 como compensación adicional por un cronograma de inversión extendido. De lo contrario, existe un riesgo moral, ya que el centro regional obtendrá mayores ganancias cuanto más tiempo se extienda el capital EB-5 al proyecto.
Como se mencionó anteriormente en la sección de deuda senior, los inversionistas EB-5 deben preguntar sobre el nivel de costos de financiamiento hundido que el centro regional está imponiendo al proyecto.
Capital Preferido
Situado por encima de la deuda mezzanine pero por debajo del capital común, el capital preferente EB-5 ofrece a los inversores rendimientos más altos que los instrumentos de deuda y una prioridad de pago en comparación con el capital común después de satisfacer las obligaciones de deuda. El capital preferente suele ser el primer socio/miembro que recibe distribuciones de un proyecto, ya que su contribución de capital se encuentra en una posición elevada o preferida.
Los rendimientos suelen estar fijados en un determinado porcentaje de su inversión original, es decir, el 4%. Los rendimientos preferentes deben pagarse a los socios antes de que el capital común pueda recibir distribuciones. De la misma manera, el capital social preferente debe reembolsarse primero antes que el capital social común.
La mayoría de las inversiones de capital preferente se acumulan (o difieren) hasta que el proyecto tenga un flujo de caja positivo. Es decir, el capital preferente no carga al proyecto con altos costos de financiación irrecuperables, ya que los rendimientos se pagan cuando el proyecto está en una posición viable para realizar distribuciones. Esto puede posicionar fuertemente a un desarrollo para que tenga éxito financiero al evitar cargas costosas sobre sus flujos de efectivo y darle más flexibilidad y espacio para tener éxito.
Equidad común
En la parte superior de la pila de capital se encuentra el capital común EB-5, que ofrece el mayor rendimiento potencial. Todas las demás obligaciones de deuda o compromisos de acciones preferentes deben cumplirse antes de que los inversores en acciones ordinarias reciban un dividendo o una participación en las ganancias. En otras palabras, los inversores en acciones ordinarias son los últimos en recibir tanto dividendos como su capital original, pero pueden ganar significativamente si el proyecto funciona bien.
Generalmente existen diferentes clases/acciones de capital común entre los socios de un proyecto, por lo que los términos de participación en las ganancias y reembolso del capital varían ampliamente. Es importante revisar detenidamente los documentos de oferta para comprender la prioridad de pago de dividendos y capital.
Comprensión del capital y la deuda
Comprender la dinámica de su modelo de inversión es crucial, especialmente considerando los riesgos y retornos potenciales. Un aspecto clave a evaluar es el colchón de capital dentro del proyecto.
Conocer la cantidad de capital en el proyecto es vital porque sirve como red de seguridad para el capital EB-5 antes del capital del proyecto.
En el peor de los casos, donde el proyecto se vende por menos de lo previsto, tener un colchón de capital sustancial proporciona una medida de protección para los inversores que seleccionaron una deuda EB-5 o una inversión de capital preferida, ya que primero deben reembolsarse antes que el socio capitalista; en otras palabras, el capital de un proyecto es la primera forma de capital que incurre en una pérdida. Sin embargo, no se trata sólo de tener un alto capital; También se debe considerar el costo de la deuda.
Evaluar el costo financiero del proyecto es igualmente importante. Si los costos totales de financiamiento irrecuperable, incluida la deuda, exceden el capital, puede afectar significativamente la viabilidad general de la inversión. Lo ideal es lograr el equilibrio adecuado entre un alto nivel de capital y bajos costos de financiamiento irrecuperables, pero es crucial reconocer que menores costos de financiamiento puede compensar un monto de capital más bajo durante la duración de un proyecto. Esta consideración es importante porque los costos de financiamiento hundidos no se pueden recuperar.
Los inversores también deben investigar los detalles del proyecto, incluido el costo real de adquirir el terreno. Solicitar la escritura o el acuerdo de compra, junto con un balance general a la empresa promotora, puede proporcionar información valiosa.
En ocasiones, los promotores pueden presentar el valor del terreno en función del desarrollo futuro, que puede diferir del precio de compra real. Por lo tanto, comprender el costo real de adquisición del terreno es esencial para una evaluación integral del capital real invertido en el proyecto.
En conclusión, los inversores EB-5 no sólo deberían centrarse en los requisitos de inmigración sino también evaluar el potencial de rentabilidad y reembolso de sus inversiones. Buscar orientación de asesores financieros y de inmigración proporcionará una evaluación integral de si un La inversión se alinea con los objetivos del inversor., considerando los diversos resultados asociados con cada tipo de inversión en el conjunto de capital.
