Dado que la mayoría de las ofertas EB5 vienen en forma de deuda mezzanine, de segunda posición, es de vital importancia que los inversores comprendan la relación entre un préstamo senior para construcción y el préstamo EB2. Esta relación se rige por un acuerdo entre acreedores.
Los acuerdos entre acreedores en bienes raíces comerciales son documentos legales que describen los derechos y prioridades respectivos de los diferentes acreedores que han otorgado financiamiento a un proyecto en particular. Estos acuerdos generalmente se implementan cuando varios prestamistas participan en la financiación de un solo proyecto, lo cual es común en adquisiciones o desarrollos inmobiliarios comerciales a gran escala.
El Acuerdo establece el derecho a gravámenes entre múltiples acreedores sobre un activo o proyecto. En caso de incumplimiento por parte de un prestatario, un acuerdo entre acreedores sirve como base para los derechos y la prioridad de pago de cada acreedor. Si no hay un acuerdo entre acreedores, es probable que se produzcan conflictos entre los diferentes acreedores, ya que cada acreedor vela por sus propios intereses.
La necesidad de un acuerdo entre acreedores es imperativa para proyectos que involucran deuda mezzanine. La deuda mezzanine, o prestamistas subordinados al prestamista senior, se prestará a un proyecto con el pretexto de que si el prestatario incumple el pago del mezzanine, entonces el prestamista mezzanine puede hacerse cargo de las acciones del prestatario si todos los demás financiamientos están al día. . Esta es la recompensa adicional para la financiación intermedia, ya que se encuentran en una posición más riesgosa que el prestamista senior. Para que un prestamista intermedio pueda obtener este derecho de un prestamista senior, debe negociarse e incluirse en un acuerdo entre acreedores. De lo contrario, un prestamista intermedio no tendría derecho legal a hacerse cargo de un proyecto de un prestatario en mora, ya que el prestamista principal tiene prioridad en la posición del gravamen y puede controlar el futuro del proyecto.
Por lo tanto, aunque la mayoría de los préstamos EB5 vienen con una prenda de capital como garantía, para comprender la validez de la prenda de capital, un inversionista primero debe solicitar leer el acuerdo entre acreedores.
El problema con muchos proyectos EB-5 que utilizan préstamos EB-5 es que a menudo no existe un acuerdo entre acreedores o, en la medida en que lo hay, está redactado de una manera muy desventajosa. Esto significa que los centros regionales a menudo no tienen el derecho de hacerse cargo de un proyecto de un prestatario/desarrollador en caso de que el préstamo EB-5 incumpla a pesar de tener una garantía de capital del prestatario/desarrollador.
A menos que el prestamista mezzanine tenga una amplia experiencia como desarrollador, la mayoría de los prestamistas senior no permitirán que un prestamista mezzanine asuma el préstamo del desarrollador, lo que hace que una prenda de capital sea inútil. En cambio, muchos centros regionales a menudo extienden el préstamo EB5 más allá del plazo del préstamo original, permitiendo a los desarrolladores más tiempo para subsanar el incumplimiento y al mismo tiempo obtener ganancias antes que los inversionistas EB-5 y agregar más riesgo de no pagar a los inversores EB-5. Esta es una de las principales razones los desarrolladores a menudo buscan capital EB-5 ya que es más flexible y menos restrictiva que la deuda mezzanine tradicional.
Hasta este punto, sólo hemos contemplado un incumplimiento del préstamo EB5. Sin embargo, esto no es lo peor que le puede pasar a un prestamista mezzanine. Lo peor que le puede pasar a un prestamista intermedio es que el desarrollador incumpla el préstamo senior. Esto se debe a que casi todos los acuerdos entre acreedores requieren que el prestamista intermedio adquiera inmediatamente el préstamo principal si el desarrollador no cumple con el préstamo principal. De lo contrario, el prestamista intermedio podría perder TODA su inversión. Por esta razón, sólo los grupos muy bien capitalizados y con amplia experiencia en desarrollo suelen actuar como prestamistas mezzanine. Desafortunadamente, esto no se ajusta a la descripción de la gran mayoría de los centros regionales EB5.
Las características clave de los acuerdos entre acreedores incluyen:
- Antigüedad: Indica la clasificación de los diferentes préstamos, desde senior hasta subordinado. Las deudas de mayor rango tienen preferencia sobre las de menor rango y recuperarán sus intereses, comisiones, costos, etc. ante los prestamistas subordinados.
- (Pago por adelantado: Especifica el orden en el que se pagará o reembolsará a los acreedores en caso de incumplimiento o quiebra. Establecen la jerarquía de la deuda, determinando qué acreedores tienen prioridad sobre otros para acceder a los activos del proyecto para su pago y a qué acreedores se les puede impedir el pago antes que el prestamista principal.
- Subordinación: Estas cláusulas dictan que ciertos acreedores acuerdan subordinar sus créditos a los de otros. Por ejemplo, los prestamistas mezzanine podrían acordar subordinar sus reclamaciones a los prestamistas senior, lo que significa que sólo serán reembolsados después de que los prestamistas senior hayan quedado satisfechos.
- Garantía y seguridad: Los acuerdos entre acreedores detallan la garantía que garantiza el préstamo de cada prestamista. También pueden describir cómo se gestionará y distribuirá la garantía en caso de incumplimiento.
- Resolución de conflictos & Derecho al Voto: Permite la estructura de cumplimiento con respecto a los prestamistas, especialmente en caso de incumplimiento. En algunos casos, los acuerdos entre acreedores pueden abordar los derechos de voto en decisiones importantes que afectan el proyecto, como cambios de propiedad o modificaciones significativas a la estructura del proyecto.
- Incumplimiento y ejecución: Estos acuerdos especifican los derechos y responsabilidades de cada parte en caso de incumplimiento. Describen los procedimientos para hacer cumplir los derechos, incluida la capacidad de tomar el control del proyecto o buscar otras soluciones.
- El intercambio de información: Revela el proceso para compartir el desempeño financiero y otros detalles financieros para que todos los acreedores puedan actuar de manera unificada y concertada.
- Enmiendas, renuncia y derechos de liberación/terminación: Incluye disposiciones que regulan modificaciones y renuncias a los términos del acuerdo. Estas disposiciones describen el proceso mediante el cual se pueden realizar cambios al acuerdo y las circunstancias bajo las cuales se pueden otorgar exenciones. Define las situaciones en las que los acreedores pueden ser actualizados y liberados del Acuerdo al satisfacer su obligación.
En general, el financiamiento mezzanine es muy complejo y los acuerdos entre acreedores son esenciales para gestionar las intrincadas relaciones entre múltiples acreedores involucrados en el financiamiento de desarrollos inmobiliarios comerciales. Proporcionan claridad y estructura a los derechos y obligaciones de cada parte, ayudando a mitigar posibles conflictos y garantizar una resolución más fluida en caso de dificultades financieras.
Más allá de revisar los documentos de oferta para una inversión EB5, los inversores potenciales también deben revisar los acuerdos entre acreedores existentes para evaluar adecuadamente el riesgo.
