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Reimplantação: um risco à espreita para seus fundos de investimento EB-5?

O que é a reimplantação e como atenuar o risco imprevisto para o seu investimento EB5

No Houston EB5, nossos clientes de investimento em imigração frequentemente nos perguntam o que é “redistribuição” em relação ao programa EB-5.

Originalmente apenas um problema para candidatos de países que ultrapassaram a cota máxima anual por país de 700 vistos (China e Vietnã), a redistribuição se tornou um problema que todos os investidores podem enfrentar, pois os tempos de processamento do EB5 tornaram-se mais longos do que o originalmente planejado. Estima-se que pelo menos 75% dos investimentos EB-5 nos últimos oito anos enfrentaram a redistribuição de seu investimento EB-5 original.

Para fornecer os insights necessários sobre a consulta, reunimos informações abrangentes e detalhadas e incluem conselhos de um dos principais especialistas do setor.

O que é reimplantação?

A reimplantação é a resposta à pergunta: “O que uma empresa comercial EB-5 faz quando há reembolso, mas os investidores ainda não concluíram seu processo de imigração para serem elegíveis para reembolso de sua contribuição de capital?”

Os Serviços de Cidadania e Imigração dos Estados Unidos (USCIS) responderam a esta pergunta em 2017, com uma política de reafectação dizendo que a nova empresa comercial tem de reinvestir os rendimentos reembolsados ​​em alguma outra atividade para manter o capital em risco até que o investidor cumpra dois anos de residência condicional. Além disso, o USCIS esclareceu que esses fundos precisam ser investidos em uma empresa semelhante ao investimento original do investidor e na mesma região.

Isso essencialmente abre a porta para um centro regional usar seus fundos duas vezes e, se um investidor não tiver cuidado, pode levar a um aumento do risco e / ou esperar mais do que o necessário para receber seus fundos de investimento originais de volta.

Originalmente, havia um prazo para completar o processo de imigração de aproximadamente quatro a cinco anos a partir da data do depósito I-526 inicial até o momento de cumprir dois anos de residência condicional e ser elegível para entrar com uma petição I-829. Cumprir dois anos de residência condicional e, consequentemente, preencher a petição I-829 é um marco importante para os investidores, pois marca quando os fundos de um investidor não devem mais estar “em risco”. Ou seja, o investidor tem o direito de receber de volta seus fundos de investimento.

Para acompanhar o processo de imigração e devolver prontamente os fundos ao investidor, a maioria dos investimentos EB-5 foram estruturados como um empréstimo com prazo de cerca de cinco anos. Este prazo para o reembolso do empréstimo foi sincronizado de acordo com o prazo aproximado para os investidores EB-5 concluírem o processo de imigração e, portanto, se tornarem elegíveis para o reembolso potencial. Este período é parcialmente uma das razões pelas quais novos empreendimentos imobiliários de construção se tornaram populares no EB-5. Se normalmente leva dois anos para construir e outros dois anos para se estabilizar, o projeto deve ser capaz de reembolsar o investidor por meio de um refinanciamento ou venda dentro de 4-5 anos.

Na verdade, muitos centros regionais se anunciaram para desenvolvedores como provedores confiáveis ​​de mezanino de curto prazo* dívida. Eles levantam dinheiro de investidores EB-5 e o emprestam para desenvolvedores e fazem um spread por cinco anos sobre o que o desenvolvedor paga em juros (6-12%) e o que eles, por sua vez, pagam aos investidores EB-5. Um empréstimo mezanino é significativamente mais caro do que um empréstimo sênior e, portanto, os desenvolvedores estão ansiosos para pagar esses fundos assim que o projeto for construído e estabilizado. 

No entanto, o tempo sincronizado entre o reembolso do investimento EB-5 e o processo de imigração EB-5 recebeu pressão de ambas as direções. Por um lado, houve menos investimento geral devido ao aumento do valor mínimo de investimento de $ 900,000 por investidor, levando a projetos menores com saídas mais rápidas. Em conjunto, os tempos de processamento do EB-5 aumentaram substancialmente nos últimos dois anos, o que tornou o tópico da redistribuição mais pertinente do que nunca.

Avaliação da reimplantação ao escolher um centro regional

Dado o modelo de negócios dos centros regionais atuando como provedores de dívidas aos desenvolvedores, pode-se ver como eles podem se beneficiar indiretamente de tempos de processamento mais longos. Se um empréstimo EB-5 for rapidamente reembolsado pelo projeto original, um centro regional pode ser necessário para redistribuir esses fundos em outro projeto. Portanto, proporcionando uma segunda rodada de lucros para o mesmo investimento. Um investidor que está a apenas seis meses a um ano de ser elegível para receber seus fundos não vai querer ser realocado por mais quatro a cinco anos. Este é exatamente o problema que muitos investidores EB-5 estão enfrentando atualmente.

“Dado que o valor mínimo de investimento aumentou, agora há menos investimento EB-5 disponível. Portanto, os projetos que utilizam o programa EB-5 estão ficando menores, o que está levando a prazos de construção mais curtos e retorno de capital mais rápido ”, disse o diretor administrativo do EB5 de Houston, Roberto Contreras IV. “Portanto, é muito importante também olhar para os termos de redistribuição e certificar-se de que você está confortável.”

Idealmente, o centro regional seria capaz de descrever intrincadamente os termos exatos de redistribuição, mas um centro regional honesto não pode prever com precisão quais oportunidades de redistribuição podem estar disponíveis no futuro. Isso cria uma situação complicada que beira uma situação difícil.

“Se você é um centro regional que usa o modelo de empréstimo, precisa dessa flexibilidade, pois não pode exigir que um desenvolvedor segure um empréstimo mezanino por muito tempo”, diz Contreras IV. “Mas, ao mesmo tempo, o investidor quer esse grau de certeza, então essas duas coisas estão um pouco em desacordo. Se as coisas não forem bloqueadas, você estará à mercê da palavra do centro regional. ”

Uma solução simples seria fazer um empréstimo de prazo mais longo para garantir que o desenvolvedor mantenha o empréstimo EB-5 por mais tempo, mas que, por sua vez, torne o empréstimo muito menos atraente. Como o dinheiro do empréstimo EB-5 é uma dívida mais cara, um desenvolvedor não vai querer reter esse dinheiro além da conclusão da construção e estabilização (4-5 anos).

“Você está se tornando um capital muito pouco atraente para um projeto se for forçado a manter um dinheiro mais caro, quando poderia refinanciar facilmente”, afirma Contreras IV.

No entanto, centros regionais como Houston EB5 têm maior controle e são capazes de fazer isso, permitindo investimentos em projetos mais seguros.

“Quando se trata de reimplantação, essa é definitivamente uma grande vantagem de ser integrado verticalmente. Quando os investidores investem junto com o patrocinador do projeto, podemos facilmente estruturar projetos que tenham sem reimplantação ou pode facilmente fornecer prazos de redistribuição muito curtos de um a dois anos em nossos ativos já existentes na mesma região. ”

Como os investidores devem se proteger do risco

É uma ideia muito boa para os investidores, independentemente de onde eles sejam, não apenas compreender este problema, mas também fazer perguntas informadas com antecedência ao considerar projetos em potencial.

Algumas perguntas recomendadas podem incluir:

  • Qual é o seu plano de redistribuição?
  • Como os princípios do projeto interpretam a reimplantação?
  • Como você tem lidado com a fluidez da política de realocação?

Escolhendo Houston EB5

No Houston EB5, nosso objetivo é sempre informar as pessoas o máximo possível. No que diz respeito à reimplantação, tomamos todas as precauções disponíveis para fazer o certo por cada cliente. No final do dia, nos preocupamos com nossos investidores e sempre seguiremos o conselho de nossa equipe jurídica para cumprir o que prometemos.

Precisa de mais respostas? Houston EB-5 é uma equipe de imigrantes para imigrantes. Entre em contato com um de nossos gerentes de relações com investidores hoje para obter a atenção personalizada que você precisa e merece.

* O financiamento intermediário é um recurso de capital situado entre a dívida sênior (menos arriscada) e o patrimônio líquido (de maior risco). O financiamento intermediário ajuda os Desenvolvedores a preencher a lacuna entre seu patrimônio e a dívida sênior que um credor comercial está disposto a emprestar.