11 октября 2023 года USCIS предоставила руководство о минимальном сроке инвестирования для новых инвесторов EB-5. Их интерпретация Закон о реформе и добросовестности EB-5 2022 года (RIA) еще не в Руководство по политике USCIS и может быть оспорено в суде, поскольку есть региональные центры, которые пытаются лоббировать это положение. Тем не менее, это вселяет большие надежды на быстрое погашение капитала EB-5, поскольку некоторые региональные центры обещают выплатить новым инвесторам EB-5 через 2 или 3 года.
Поскольку прозрачность является основной ценностью Houston EB5, мы хотели бы объяснить, как высокие процентные ставки влияют на доходность инвестиций и сроки. Мы также продемонстрируем, насколько быстрое погашение капитала по проектам может быть осуществимо при более низких процентных ставках, но может оказаться нереалистичным в условиях высоких процентных ставок, представив базовые концепции инвестиций в недвижимость.
Как процентные ставки влияют на погашение капитала
Способность проекта вернуть капитал EB-5 зависит от события ликвидности. Разработчик должен либо продать, либо рефинансировать актив, чтобы получить необходимые денежные средства для погашения своих обязательств по погашению перед инвесторами EB-5.
Осуществимость этих капитальных мероприятий во многом зависит от движения процентных ставок. На момент написания этой статьи в середине января 9 года средняя ставка по кредиту на коммерческую недвижимость составляла около 2024%. Высокие процентные ставки оказывают огромное негативное влияние на продажи, девелопмент и активность рынков капитала (т. е. рефинансирование).
Если вы живете в Соединенных Штатах, вы, возможно, заметили, что строительство новых объектов значительно замедлилось; во многом это связано с высокими процентными ставками.
Рефинансирование проектов также становится более трудным по мере роста стоимости заимствований. Денежный поток проекта больше не может покрывать возросшее обслуживание долга по более высоким процентным ставкам, вызванное рефинансированием.
Покупателю актива, скорее всего, потребуется кредит старшего поколения для финансирования покупки. При высоких процентных ставках стоимость заимствования денег для покупки или строительства недвижимости увеличивается. Поскольку ожидаемые денежные потоки от недвижимости не увеличиваются пропорционально высоким процентным ставкам, рентабельность инвестиций снижается, и инвесторы воздерживаются от реализации новых проектов. Это снижение спроса, в свою очередь, снижает цены, что заставляет продавцов ждать падения ставок в надежде достичь продажной цены, которая позволит погасить средства EB-5.
Ключевые концепции недвижимости
Чтобы оценить, благоприятна ли среда с высокими процентными ставками для быстрого погашения средств EB-5, нам необходимо представить несколько основных концепций инвестиций в недвижимость.
Чистая операционная прибыль (NOI): NOI представляет собой доход, который проект генерирует от операционной деятельности, за вычетом всех операционных расходов (доходы от аренды, комиссий и других источников). Он не включает капитальные затраты, обслуживание долга и налоги на прибыль.
Формула NOI:
NOI = валовой операционный доход – операционные расходы
NOI имеет решающее значение для оценки прибыльности, стоимости и потенциальной рентабельности проекта.
Ставка CAP на входе (CAP на входе): Ставки CAP на входе представляют собой доход от стоимости проекта, полученный в результате его NOI, разделенного на стоимость строительства проекта.
Формула начального CAP:
Начальная CAP = NOI / Стоимость проекта
Начальная CAP имеет решающее значение для оценки прибыльности проекта при рассмотрении стоимости строительства актива и будущей стоимости рефинансирования/продажи.
Коэффициент капитализации выхода (ставка CAP на выходе): Ставка CAP на выходе представляет собой доходность проекта, полученную в результате его NOI, деленную на будущую стоимость рефинансирования/продажи проекта.
Формула расчета ставки капитализации:
Ставка CAP на выходе = NOI / Целевая сумма рефинансирования или стоимость продажи
Ставки Exit CAP позволяют застройщикам оценить будущую стоимость недвижимости на основе дохода. Более высокая ставка CAP обычно указывает на более высокую потенциальную доходность или менее ценный актив.
Распространение разработчика: Спред разработчика представляет собой прибыльность проекта, возникающую в результате разницы между ставкой CAP на входе и ставкой CAP на выходе.
Формула распределения разработчиков:
Спред застройщика = ставка CAP на входе – ставка CAP на выходе
Больший спред разработчика означает большую прибыль для проекта. Это ключевой показатель для девелоперов при оценке целесообразности продажи проекта при рассмотрении стоимости строительства актива.
Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR): DSCR отражает способность проекта покрыть свои потребности в обслуживании долга.
Формула DSCR:
DSCR = NOI / Суммарное обслуживание долга (DS)
Коммерческие кредиторы используют этот важный инструмент для оценки способности заемщика покрыть свои платежи по кредиту. DSCR менее 1.0 означает недостаточный денежный поток для покрытия обслуживания долга. Большинству банков в США для выдачи кредита требуется DSCR 1.3.
Давайте использовать пример
Итак, вернемся к вопросу: «Можем ли мы ожидать рефинансирования или продажи проекта EB-5 при сегодняшних процентных ставках по коммерческим кредитам?» Короткий ответ - нет.
Мы воспользуемся гипотетическим примером, чтобы проиллюстрировать наш ответ, используя следующие предположения:
- Отель или многоквартирный жилой проект, генерирующий денежные потоки от аренды.
- Стоимость проекта – 100 миллионов долларов США.
- Чистая операционная прибыль (NOI) – 6.5 млн долларов США.
- Going-In CAP Ставка (Going-In CAP) - 6.5%
- Коэффициент покрытия долга (DSCR) - 1.3
- Стек капитала:
- 30 миллионов долларов США – кредит EB5
- 20 миллионов долларов — акционерный капитал застройщика
Реально ли рефинансирование?
Большинство проектов EB-5 имеют старший строительный кредит от банка и собственный капитал застройщика наряду с долгом EB-5. Ни один Старший Кредитор не позволит Младшему Кредитору (Долг EB-5) быть погашен раньше него.
Таким образом, застройщику придется использовать средства рефинансирования для погашения Старшего кредита, прежде чем погашать долг EB-5. Используя допущения из приведенного выше примера, Разработчику необходимо сначала погасить Старший кредит в размере 50 миллионов долларов США или одновременно с Кредитом EB-30 в размере 5 миллионов долларов США. Таким образом, в этом примере потребуется наличие средств от рефинансирования в размере 80 миллионов долларов США для сначала погашения старшего долга, а затем долга EB-5.
Чтобы кредитор рефинансирования мог профинансировать кредит, застройщик должен показать достаточную NOI для покрытия своего нового долга по кредиту в размере 80 миллионов долларов. Другими словами, проект должен иметь здоровый коэффициент покрытия долга (DSCR). Банк не предоставит кредитные средства, если проект не сможет покрыть свои финансовые затраты с разумной прибылью.
Для рефинансирования проекта банкам обычно требуется минимальный DSCR около 1.3. Поскольку проекты многоквартирных домов и отелей являются действующим бизнесом, достижение этого показателя в первый год работы маловероятно. Обычно требуется 2–3 года, чтобы достичь DSCR 1.3 для здорового проекта.
Для наглядности предположим, что проценты выплачиваются только в течение срока действия кредита, а в конце — единовременный платеж. Если да, то обслуживание долга (DS) будет состоять только из процентов.
Как вы можете видеть ниже, рефинансирование банка не произойдет при процентной ставке 9%. При ставке 9% годовые процентные расходы в размере 80 миллионов долларов составят 7.2 миллиона долларов. Таким образом, DSCR будет составлять всего 0.9, что намного ниже минимального значения 1.3, которое обычно требует банк.
NOI в размере 6.5 млн долларов США / общая сумма обслуживания долга в размере 7.2 млн долларов США = 0.9 DSCR
Чтобы рефинансирование произошло по DSCR 1.3, максимальная выплата процентов по рефинансированию в размере 80 миллионов долларов должна составлять 5.0 миллионов долларов. Это могло произойти только при коммерческой процентной ставке 6.25% или ниже.
НОИ / DSCR = DS
NOI в размере 6.5 млн долларов США / 1.3 DSCR = общая сумма обслуживания долга в размере 5.0 млн долларов США.
Общая сумма обслуживания долга 5.0 млн долларов США / кредит 80 млн долларов США = процентная ставка 6.25%.
Дать представление о том, насколько изменения процентных ставок влияют на денежные потоки проекта и вероятность выполнения его долговых обязательств. Если процентные ставки снизятся до уровня 2%, который был 5 года назад, то процентные расходы в размере 80 миллионов долларов составят 4 миллиона долларов. Проект будет иметь гораздо более здоровый DSCR и будет в безопасном положении.
NOI в размере 6.5 млн долларов США / общая сумма обслуживания долга в размере 4 млн долларов США = 1.625 DSCR
Нет никаких признаков того, что такое резкое падение процентных ставок может произойти в будущем. Таким образом, проекту потребуется существенно увеличить NOI за счет увеличения доходов и снижения расходов, чтобы иметь возможность получить кредит на рефинансирование и покрыть обслуживание нового долга.
Реальна ли продажа проекта EB-5?
Как упоминалось ранее, высокие процентные ставки делают стоимость заимствований более дорогой. Когда процентные ставки растут, увеличение стоимости заимствований напрямую снижает покупательную способность инвесторов и доступность актива. Это снижает спрос на недвижимость и, в свою очередь, снижает общие цены.
И наоборот, когда процентные ставки снижаются, стоимость заимствований снижается, что увеличивает покупательную способность инвесторов, тем самым увеличивая спрос на активы, что приводит к росту цен на недвижимость.
С другой стороны, повышение процентных ставок приводит к снижению стоимости проекта или увеличению ставки CAP. И наоборот, снижение процентных ставок увеличивает стоимость проекта или снижает ставку CAP. Подводя итог, можно сказать, что процентные ставки и ставки CAP напрямую коррелируют.
При оценке того, продавать или удерживать актив, разработчик использует разницу между ставкой CAP на входе и ставкой CAP на выходе, также известную как спред разработчика. Корреляция между CAP на входе и CAP на выходе имеет решающее значение для определения прибыльности инвестиций. Чтобы разработчик мог получить прибыль от проекта, ставка CAP на входе должна быть выше, чем ставка CAP на выходе. Другими словами, стоимость проекта должна быть меньше, чем та сумма, за которую он может быть продан. Инверсия происходит, когда начальная ставка CAP меньше, чем ставка выходной CAP, а это означает, что строительство проекта обходится дороже, чем можно было бы продать. Согласно Отчет CBRE за 2023 год, «инверсия или паритет между ставками капитализации произошла на некоторых рынках, таких как Чикаго, Нью-Йорк, Феникс, Сиэтл и Вашингтон, округ Колумбия». Инверсия означает, что впереди темные времена и высокая вероятность потерь для разработчика.
Чем больше спред разработчика, тем больше вероятность того, что разработчик осуществит продажу, поскольку размер прибыли больше. Минимально приемлемая разница варьируется среди разработчиков, однако общий подход состоит в том, чтобы стремиться к разбросу разработчиков не менее 1-2%. Например, если начальная CAP составляет 6%, девелопер, скорее всего, не будет рассматривать продажу, если ставка CAP не находится не более чем в диапазоне 4–5%.
Итак, давайте еще раз взглянем на приведенный выше пример, чтобы оценить, как ставки CAP коррелируют с процентной ставкой и, следовательно, с вероятностью продажи.
В приведенном выше примере начальная CAP составляет 6.5%, а выходная CAP — 6%.
Целевая цена продажи: 108,333,333 6,500,000 6 доллара США = XNUMX XNUMX XNUMX долларов США NOI / ставка CAP на выходе XNUMX%.
0.5% спред застройщика = 6.5% входящая CAP – 6% ставка выходной CAP
Прибыль в размере 8,333,333 108,333,333 100,000,000 долларов США = Цена продажи XNUMX XNUMX XNUMX долларов США – Себестоимость XNUMX XNUMX XNUMX долларов США.
40% рентабельности инвестиций = 8,333,333 20,000,000 XNUMX доллара США прибыли / XNUMX XNUMX XNUMX долларов США капитала разработчика
В этом сценарии спред застройщика в размере 0.5% вряд ли будет привлекательным для застройщика. Согласно отчету CBRE за 2023 год, «разрыв между ставками входа и выхода упал до [15%] в конце третьего квартала – это самый маленький разброс с тех пор, как CBRE начала ежеквартальный опрос своих инвестиционных специалистов в 3 году». Зная, что средние рыночные значения Developer Spread сократились до исторического минимума, давайте оценим продажу с учетом текущих рыночных условий.
0.15% спред застройщика = 6.5% входящая CAP – 6.35% ставка выходной CAP
Целевая цена продажи: 102,362,204 6,500,000 6.35 доллара США = XNUMX XNUMX XNUMX долларов США NOI / ставка CAP на выходе XNUMX%.
Прибыль в размере 2,362,204 102,362,204 100,000,000 долларов США = Цена продажи XNUMX XNUMX XNUMX долларов США – Себестоимость XNUMX XNUMX XNUMX долларов США.
11% рентабельности инвестиций = 2,362,204 20,000,000 XNUMX доллара США прибыли / XNUMX XNUMX XNUMX долларов США капитала разработчика
Как вы можете видеть выше, повышение ставок CAP на выходе значительно снизило прибыль из-за повышения процентных ставок. По какой цене застройщик мог бы продать недвижимость, если бы процентные ставки были ниже, если предположить, что спред застройщика составляет 2%?
2% спред застройщика = 6.5% входящая CAP – 4.5% ставка выходной CAP
Целевая цена продажи: 144,444,444 6,500,000 4.5 доллара США = XNUMX XNUMX XNUMX долларов США NOI / ставка CAP на выходе XNUMX%.
Прибыль в размере 44,444,444 144,444,444 100,000,000 долларов США = Цена продажи XNUMX XNUMX XNUMX долларов США – Себестоимость XNUMX XNUMX XNUMX долларов США.
220% рентабельности инвестиций = 44,444,444 20,000,000 XNUMX доллара США прибыли / XNUMX XNUMX XNUMX долларов США капитала разработчика
Учитывая, что ставки CAP росли в связи с повышением процентных ставок в течение последних нескольких лет, процентные ставки должны будут существенно снизиться, чтобы оказать понижательное давление на ставки CAP и сделать возможным такую продажу.
Таким образом, застройщик, скорее всего, предпочтет удерживать актив до тех пор, пока процентные ставки не снизятся, что, в свою очередь, снизит ставку CAP, что приведет к более высокой целевой цене продажи и большему спреду застройщика.
Основные выводы
Многие региональные центры заманивают потенциальных клиентов EB-5 в надежде на более быстрое погашение средств EB-5. Однако многие региональные центры и инвесторы EB-5 не имеют четкого понимания того, насколько сильно изменения процентных ставок влияют на ликвидность, например, продажу или рефинансирование.
Если процентные ставки существенно не упадут в течение следующих нескольких лет, вполне вероятно, что девелопер отложит любое событие ликвидности, такое как продажа или рефинансирование, и сохранит средства EB-5, инвестированные в проект.
ХЬЮСТОН EB5
В Хьюстоне EB5 мы являемся вертикально интегрированным региональным центром и разработчиком. У нас 100% успех в одобрении проектов I-526 и I-829 уже более десяти лет. Мы также добились 100% успеха, полностью погашая инвестиции EB-5.
Мы предпочитаем не получать прибыль как региональный центр, а стремимся получать прибыль как разработчик на серверной части проектов. Однако для того, чтобы мы могли это сделать, мы должны полностью погасить капитал EB-5 в каждом проекте, прежде чем мы сможем получить деньги в качестве разработчиков.
Мы всегда ставим капитал EB-5 и его интересы выше своих собственных. Вот почему мы добились 100% успеха в погашении средств EB-5. Это достижение, которым с гордостью может гордиться только золотой стандарт региональных центров.
