Введение:
Выбор правильного проекта EB-5 имеет первостепенное значение для минимизации рисков и обеспечения своевременного возврата инвестиций. Одним из ключевых факторов, который должен играть решающую роль в этом процессе, является оценка невозвратных затрат на финансирование проекта. В этом сообщении блога мы рассмотрим, что такое невозвратные затраты на финансирование, почему они имеют значение для развития недвижимости и как выбор проекта с низкими невозвратными затратами на финансирование может существенно повлиять на вероятность успеха проекта EB-5.
Понимание невозвратных затрат на финансирование:
Прежде чем углубляться в важность низких невозвратных затрат на финансирование, давайте определим, что такое невозвратные затраты. Невозвратные издержки – это деньги, которые уже потрачены и не могут быть возмещены. В контексте развития недвижимости невозвратные затраты на финансирование — это расходы, непосредственно связанные с финансированием проекта, которые не могут быть возмещены, например, процентные расходы или первоначальные сборы.
Значение минимизации невозвратных затрат на финансирование:
Успешные проекты в сфере недвижимости зависят от эффективного выбора времени на рынке и управления затратами, особенно в отношении финансирования. Даже проекты с далеко не идеальной финансовой структурой могут процветать, если выйдут на рынок в нужное время. И наоборот, те, у кого плохая финансовая структура и которые не могут вовремя выйти на рынок, уязвимы, особенно во времена экономического спада, как видно из различных разработок EB-5, которые потерпели неудачу во время пандемии COVID-19.
Что, если невозвратные затраты на финансирование не являются устойчивыми:
Во времена экономических трудностей застройщик, столкнувшийся с дефолтом по старшему кредиту, имеет возможность инвестировать больше капитала или позволить проекту объявить дефолт. Решение часто зависит от уровня невозвратных финансовых затрат или дополнительной задолженности, которую необходимо погасить. Проекты с высокими невозвратными затратами на финансирование могут привести к тому, что застройщики передадут проект банку, поскольку в конце туннеля мало света, а старший кредитор возместит свои убытки до того, как инвесторы EB-5 увидят какую-либо прибыль.
Снижение риска за счет низких затрат:
Учитывая непредсказуемость рыночных условий, снижение рисков становится решающим фактором. Контроль затрат, как на строительство, так и на финансирование, является упреждающим подходом к управлению рисками. Низкие невозвратные затраты на финансирование позволяют застройщикам преодолевать экономические спады, инвестируя больше капитала и ожидая лучших времен в надежде получить прибыль в будущем.
Оценка невозвратных финансовых затрат со сторонними региональными центрами:
Многие инвесторы EB-5 могут не до конца осознавать масштаб невозвратных финансовых затрат, которые несут их проекты, особенно при работе со сторонними региональными центрами. Эти организации часто взимают фиксированные процентные расходы, которые проект не может возместить. Разница в процентах, удерживаемая сторонним региональным центром, составляющая обычно около 3%, увеличивает значительные затраты на проект в течение срока действия кредита. Это может составить до 3% дополнительных расходов по проекту, в зависимости от размера привлечения капитала по программе EB-8.
Преимущество вертикально интегрированных региональных центров:
Вертикально интегрированный региональный центр и застройщик, использующий по-настоящему дешевый капитал EB-5 и не сохраняющий процентную дельту, минимизирует невозвратные затраты на финансирование, тем самым избегая дорогостоящего долга EB-5. Это позволяет проекту существенно сократить расходы, обеспечивая более высокую маржу при любой заданной цене продажи или аренды. Этот подход оптимизирует выгоду от капитала EB-5, позволяя инвесторам получать более высокую прибыль в обмен на грин-карту, одновременно снижая риски для всех партнеров проекта.
Заключение:
В сложной ситуации с застройкой недвижимости EB-5 решение о минимизации невозвратных финансовых затрат становится стратегическим шагом к успеху. Вертикально интегрированный региональный центр и разработчик, такой как Houston EB5 и DC Partners, демонстрирует эффективность этого подхода, обеспечивая 100%-ный успех в возврате инвестиций EB-5 и достижении показателей одобрения проектов как для условных, так и для постоянных грин-карт. Сосредоточив внимание на низких невозвратных затратах на финансирование, проекты могут повысить свою устойчивость и увеличить вероятность успеха для инвесторов EB-5.
