Com a assinatura do EB-5 Reforma e Lei de Integridade (RIA) em março de 2022, entrou em vigor uma nova lei que mudou significativamente o programa. Como você pode imaginar dado o nome da nova lei, o EB-5 Reforma e Lei de Integridade mantém os centros regionais mais responsáveis com supervisão obrigatória e medidas de maior transparência que ajudam a garantir proteções antifraude.
Talvez o mais importante, no entanto, seja que o apoio bipartidário ao projeto de lei dos senadores Chuck Grassley (R-Iowa) e Patrick Leahy (D-Vermont) considerou que as áreas metropolitanas eram uma ênfase muito grande para o programa EB-5 anterior. Com sua renovação no ano passado, 20% de todos os vistos EB-5 a cada ano estão sendo “reservados” para aqueles que colocam seus recursos em investimentos rurais.
Além desta e de outras novas práticas positivas agora exigidas, os Serviços de Cidadania e Imigração dos EUA (USCIS) fizeram questão de acelerar os longos tempos de processamento. A partir de 2023, a verdade é que os tempos de processamento estão demorando cada vez mais para os investimentos EB-5 tradicionais. Na verdade, os períodos de espera para países como China e Índia podem ser de mais de 10 anos para que os investidores recebam suas aprovações I-526E e I-829.
Os investidores têm a mente mais aberta para investir em uma área rural
O que realmente tem tornado os investidores mais interessados em investimentos rurais é que este ato abriu a porta para o processamento prioritário. As petições para aprovação do USCIS agora estão sendo processadas em caráter “prioritário”. Esse benefício de um investimento rural pode literalmente reduzir o tempo de espera pela aprovação, tornando esses vistos de reserva uma das opções mais atraentes disponíveis para quem busca um green card e realiza o sonho da cidadania americana.
Além disso, os investimentos rurais recebem a maior parcela de vistos de reserva (20%), beneficiando fortemente os investidores de países de alta demanda (ou seja, China e Índia) para contornar os longos tempos de espera enfrentados por seus respectivos compatriotas que investiram pré-RIA. Os vistos reservados são a única rota viável para candidatos de mercados de alta demanda, e os investidores podem maximizar suas chances de ter um visto imediatamente disponível após a aprovação, selecionando projetos de categoria rural com a maior alocação de vistos.
Como a maioria dos investidores que atualmente utilizam o programa EB-5 são chineses ou indianos, investir em áreas rurais é o caminho mais promissor para evitar períodos de espera intermináveis. Percebendo essa necessidade, mais centros regionais começaram a oferecer projetos em áreas rurais.
Muitos desses novos projetos EB-5 abrangem vários setores, incluindo agricultura, manufatura e setor de energia, fornecendo empregos para cidadãos americanos e, ao mesmo tempo, proporcionando crescimento econômico à América. Opções viáveis como essas não devem ser negligenciadas, embora entre esses projetos rurais também existam oportunidades no setor imobiliário, especialmente em hotelaria e habitação. Esses empreendimentos imobiliários sempre foram um investimento EB-5 mais tradicional, no qual muitas famílias se sentem mais à vontade para colocar seus fundos.
Após a pandemia do COVID-19, uma parte substancial da força de trabalho continuou a trabalhar remotamente, optando pela vida fora das áreas densamente povoadas. Isso também abriu as portas para o sucesso de destinos de hospedagem e hospitalidade nessas áreas rurais. Muitas cidades carecem de moradias acessíveis, já que a maioria das moradias foi comprada por indivíduos ricos para casas de férias ou investimentos, geralmente em grandes propriedades com terras desocupadas de propriedade privada.
O aumento da hospitalidade baseada na natureza é uma tendência incrivelmente forte entre a geração do milênio que ultrapassou os níveis pré-cobiçosos. Uma porcentagem crescente da população que se torna tomadores de decisão são esses mesmos millennials que preferem destinos rurais para tudo, desde férias e casamentos até retiros de trabalho e residências permanentes. Enquanto isso, a ocupação hoteleira urbana e o REVPAR (receita por quarto disponível) ainda estão abaixo dos números pré-covid.
Tudo isso junto, combinado com a recente reforma EB-5, criou uma tempestade perfeita onde a terra rural em regiões de alto crescimento fora dos limites da cidade está pronta para o desenvolvimento de novas residências multifamiliares, restaurantes, hotéis, espaços para eventos e muito mais .
A estrutura dos investimentos está se tornando cada vez mais importante
Com tempos de processamento mais rápidos para investimentos EB-5 rurais, a progressão natural dos investidores tem sido se preocupar cada vez mais com a estrutura dos investimentos, em vez de apenas olhar para o local. Por exemplo, no passado, potenciais investidores que procuravam imigrar para os EUA junto com seus familiares imediatos poderiam ter sido mais atraídos por investimentos nos maiores mercados disponíveis, como Nova York, Miami ou Los Angeles. Uma rápida pesquisa no Google mostrará vários megaprojetos de promotores do EB-5 que falharam recentemente em todas essas áreas…
O conselho sábio para os ofertantes de projetos rurais é demonstrar claramente aos investidores que o seu centro regional está no jogo e não está apenas ganhando dinheiro levantando dinheiro. Isso é exatamente o que as famílias querem ver para se sentirem seguras em investir em um projeto EB-5.
A maioria dos projetos EB-5 é estruturada para que o ofertante ou centro regional levante capital EB5 e o empreste a um projeto como um financiamento mezanino de juros altos, pagando apenas aos investidores um retorno muito pequeno em troca de seu risco. Essa forma de prática adiciona risco significativo aos projetos, adicionando custos de financiamento irrecuperáveis e permite que os centros regionais lucrem com o spread de juros, independentemente do sucesso individual do investidor EB-5. Em linguagem financeira, isso é chamado de “risco moral” e é a razão pela qual muitos centros regionais falharam em reembolsar integralmente o capital EB-5.
Tudo isso, é claro, é um trabalho em andamento, onde novos métodos estão sendo planejados e refinados diariamente para fazer o certo pelos investidores imigrantes e dar a eles o máximo de transparência e detalhes possíveis antes de investir. Com tanto interesse nos projetos rurais ultimamente, não resta outra alternativa senão se adaptar à sua crescente demanda.
