Navegando por el laberinto de financiación del puente EB-5.
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Reemplazo de deuda por capital EB-5 en préstamos para la construcción?
¿Hasta cuándo es seguro reemplazar el capital puente?
En Houston EB5, nuestro objetivo es informar siempre a los posibles inversores EB-5 de la manera más clara posible. Como equipo de inmigrantes, queremos que tenga un viaje EB-5 exitoso y nos complace brindarle información clara para su debida diligencia.
Los inversores EB-5 deben tener cuidado con proyectos que prometen que usted puede reclamar los empleos creados antes de invertir. La construcción de estos proyectos suele estar terminada o a punto de completarse. Es posible que el desarrollador esté intentando reemplazar los fondos que gastó hace años con nuevo capital EB-5. Esto puede poner en peligro su inmigración.
Con las altas tasas de interés actuales, los desarrolladores se ven en apuros para encontrar fuentes de capital asequibles. Es posible que estén considerando la EB-5 como una forma de reducir sus costos financieros. Como ejemplo, digamos que un promotor tiene un préstamo de construcción que ha llegado a su vencimiento. Lo más probable es que lo consiguieran hace tres años, cuando las tarifas eran mucho más bajas que las actuales.
El Programa de Visa EB-5 es una propuesta beneficiosa para todos que otorga Tarjetas Verdes a familias inversionistas cuyo capital genera empleos. Nunca fue pensado simplemente como una forma de reducir el costo del capital.
Reemplazar la deuda con capital EB-5 puede resultar problemático. Algunas pautas en el Manual de políticas de USCIS puede ser bastante vago. Los jueces del Servicio de Inmigración y Ciudadanía de EE. UU. pueden interpretarlos de diferentes maneras.
EB-5 es un programa de creación de empleo
Un esencial Manual de políticas de USCIS El requisito de la Visa EB-5 es la creación de empleo. Su capital debe crear al menos 10 puestos de trabajo permanentes y a tiempo completo. También debe demostrar que el El proyecto no era viable sin el capital EB-5..
Esto puede ser difícil de demostrar cuando el capital EB-5 llega tan tarde en el juego. Por lo tanto, es posible que los inversionistas EB-5 no puedan reclamar los trabajos que necesitarán para obtener sus Tarjetas de Residencia Permanente.
EB-5 no puede reemplazar el financiamiento permanente
Dado que el proyecto ha avanzado hasta ahora sin fondos EB-5, el USCIS puede ver el capital reemplazado como parte del financiamiento permanente del proyecto. La política de USCIS es que el financiamiento EB-5 no puede reemplazar el financiamiento permanente a largo plazo. .
En algunas circunstancias, el capital EB-5 puede reemplazar el financiamiento provisional conocido como financiamiento puente. Este es un financiamiento a corto plazo que “cerra la brecha” entre el momento en que un desarrollador necesita efectivo y el momento en que finalmente recibe los fondos EB-5. Al igual que una inversión EB-5, el capital puente puede ser deuda o capital. Normalmente, la financiación puente viene como un préstamo.
Los inversionistas EB-5 deben ser conscientes de que el uso del financiamiento puente puede ser un área gris. USCIS ha admitido que La dificultad ha estado en explicar qué caracteriza al financiamiento puente en comparación con el financiamiento permanente..
Lee la letra pequeña
Le recomendamos que lea la letra pequeña, ya que algunos proyectos EB-5 pueden estar enmascarando deuda a largo plazo como financiación puente a corto plazo. Es posible que el desarrollador esté intentando liquidar la línea de crédito renovable de un préstamo de construcción a permanente. Además, el desarrollador puede tener un préstamo a corto plazo que tenía una o más prórrogas de un año. Después de un par de prórrogas, ¿sigue siendo a corto plazo? La pregunta es: ¿hasta cuándo será seguro reemplazar el financiamiento puente?
Financiamiento Puente en EB-5
El programa EB-5 fue diseñado inicialmente para permitir a los desarrolladores o dueños de negocios desarrollar un plan de negocios, recaudar capital EB-5 y luego ejecutar el proyecto. Para proteger a los inversionistas EB-5, sus fondos EB-5 fueron depositados en garantía y liberados sólo cuando sus Se aprobó la Petición I-526 para Inversionista Inmigrante.
Con tiempos de procesamiento cada vez mayores, los desarrolladores tuvieron que preparar los proyectos y luego esperar años hasta que los fondos EB-5 estuvieran disponibles. El mercado EB-5 respondió con mecanismos de liberación anticipada del depósito en garantía y el uso generalizado de financiación puente.
De esa manera, podrían iniciar el proyecto y mantenerlo avanzando sin demoras.
Cuando los fondos EB-5 ingresan a un proyecto, los gastos de capital puente ya han creado empleos. Los inversionistas EB-5 necesitan estos trabajos para su aprobación de Residencia Permanente I-829.
¿Pueden los inversores EB-5 atribuirse el mérito de la creación de empleo que se produjo antes de que se invirtiera el capital EB-5? Bueno, todo depende. Los inversores EB-5 pueden obtener crédito laboral de los gastos de financiación puente solo cuando se siguen de cerca ciertas reglas.
Flujo correcto de fondos EB-5 de la sociedad de inversión al proyecto
USCIS otorgará crédito a los inversionistas EB-5 por los empleos que el financiamiento puente ha creado solo si existe un procedimiento de financiamiento correcto. Los inversionistas EB-5 se suscriben como socios limitados en una sociedad de inversión patrocinada por un centro regional. Sus fondos se prestan a un Proyecto o se convierten en capital preferente de una entidad propietaria del Proyecto. En la jerga EB-5, la Asociación se conoce como Nueva Empresa Comercial (NCE). El proyecto se conoce como Entidad de Creación de Empleo (JCE).
Los fondos EB-5 deben pasar del NCE a la JCE, quien luego reembolsa los gastos. La NCE no puede cubrir directamente estos costes. La NCE no puede reembolsar los costos incurridos por otra entidad, como una empresa matriz o afiliada de la JCE. Se deben utilizar todos los fondos del NCE. Cualquier fondo EB-5 que se mantenga en reserva no está expuesto a riesgos. De lo contrario, violarán otro requisito de la visa EB-5.
Nexo al proyecto
El financiamiento puente debía haber pagado sólo aquellos gastos que eran esenciales para el Proyecto. Debe quedar claro que fueron necesarios cuando se incurrieron. El nexo entre el capital EB-5 y la creación de empleos es claro. Esto evita el uso del capital EB-5 como una mera herramienta de refinanciamiento.
Contemplación
La JCE debe establecer que, en un inicio, el proyecto contemplaba sustituir el financiamiento puente por capital EB-5. En otras palabras, el proyecto obtuvo financiación provisional porque esperaba capital EB-5 más adelante. La JCE debe documentar claramente el uso futuro de los fondos EB-5 lo antes posible para el USCIS y los inversionistas EB-5.
Sin embargo, si no se planeó el uso de los fondos EB-5, los inversionistas EB-5 aún pueden obtener crédito por los trabajos. Para ello, la JCE debe demostrar que el capital puente se contempló como un financiamiento temporal de corto plazo para luego ser reemplazado por un financiamiento más permanente de largo plazo proveniente de capital EB-5 u otras fuentes.
La contemplación es una prueba muy importante para USCIS. Si nunca hubo la intención de reemplazar el capital puente, el capital EB5 nunca fue necesario.
Temporal y de Corto Plazo
La contemplación por sí sola no es suficiente para el USCIS. Quieren asegurarse de que el préstamo puente no sea una solución a largo plazo. Para que un financiamiento puente califique, debe ser temporal, es decir, no formar parte del financiamiento permanente del proyecto. También debe ser de corto plazo, lo que USCIS entiende como de uno a dos años. Sin embargo, los inversionistas EB-5 deben ser conscientes de que los adjudicadores del USCIS no han sido consistentes en esta interpretación. Los jueces de USCIS no han sido consistentes en esta interpretación..
Si grazna como un pato
Si un préstamo puente se comporta como un préstamo permanente, probablemente será adjudicado (y denegado) como tal. La sustancia, no sólo la etiqueta, es lo que cuenta.
Hay varios indicadores de que el desarrollador puede estar disfrazando un préstamo permanente como financiamiento puente. Entre ellos se encuentran los vencimientos superiores a dos años, o que coincidan con el final de la construcción. Si el préstamo representa una gran parte del capital, esto puede indicar una financiación a largo plazo.
Una tasa de interés cercana a la del financiamiento convencional es otra señal. Los desarrolladores suelen obtener préstamos puente en las primeras etapas de un proyecto, incluso antes de la aprobación del permiso. Los préstamos puente tienen altas tasas de interés porque brindan efectivo rápido y el prestamista asume un riesgo mayor. Sólo después de obtener todos los derechos el proyecto se vuelve elegible para préstamos tradicionales, con intereses más bajos y a más largo plazo, por montos mayores.
Las situaciones pueden ser complejas. Tomemos, por ejemplo, el caso de un promotor que tenía un préstamo de construcción permanente a tres años que llegó a su vencimiento. Pudieron refinanciar el 70% del préstamo y utilizaron su propio capital como financiación puente durante un año para el 30% restante.
Dado que un año cumple con la definición de política de préstamos a corto plazo de USCIS, siguieron adelante y recaudaron fondos EB-5 para reemplazar el financiamiento puente. ¿El USCIS aprobará esto como financiamiento puente válido para EB-5? Ciertamente no.
Se trataba de una medida financiera para salvar al promotor y no para crear puestos de trabajo. El USCIS negará las inversiones EB-5 que consideran simples intercambios de capital para pagar deudas más caras no relacionadas con la creación de empleo.
Los inversores deben tener cuidado con los proyectos que dependen de una financiación puente ampliada (que abarca varios años). Deberían verificar que el financiamiento y los cronogramas de los proyectos garanticen que los fondos EB-5 contribuyan genuinamente a la creación de empleo, en lugar de simplemente servir para pagar préstamos puente.
