A paisagem dos projetos EB-5 está passando por uma mudança, com um interesse crescente em projetos EB-5 rurais devido ao próximo retrocesso na categoria TEA de alto desemprego. À medida que os investidores de países de alta demanda, como Índia e China, exploram novas oportunidades, os de países de menor volume também estão reconhecendo as vantagens dos projetos EB-5 rurais, incluindo um caminho mais rápido para a residência por meio do processamento prioritário, pois o primeiro I-526E foi aprovado com duração de 11 meses. No entanto, alguns investidores ainda percebem os projetos rurais como mais arriscados do que os urbanos devido à sua familiaridade com grandes cidades como Nova York, Houston, Miami e Los Angeles. Ao contrário da percepção de que os projetos rurais são mais arriscados do que os urbanos, a seleção cuidadosa e a adesão a certos critérios podem reduzir significativamente quaisquer riscos potenciais.
Nesta discussão, vamos desmascarar esse equívoco e delinear estratégias para mitigar os riscos associados aos projetos EB-5 rurais.
Diferenças na Devida Diligência de Projetos
Além de contratar os serviços de profissionais EB-5 experientes, como advogados e analistas de negócios, para avaliar a viabilidade do projeto de uma perspectiva de investimento e sua conformidade com os regulamentos do USCIS, os investidores devem saber que investir em projetos de desenvolvimento de terras rurais apresenta oportunidades e desafios únicos que diferem dos projetos urbanos.
Um fator crítico a ser examinado nos investimentos em terras rurais é a contribuição de terra do incorporador. É essencial verificar se a contribuição do incorporador reflete genuinamente o preço real de compra do terreno, em vez de um valor estimado futuro inflado. Esta questão é particularmente relevante uma vez que os valores da terra diferem significativamente entre as áreas rurais e urbanas. É importante ter documentação mostrando o valor real da compra do terreno, e não um suposto valor futuro.
Outro fator a considerar é que, ao contrário dos projetos de base urbana, os investimentos em terras rurais geralmente envolvem terras “brutas” sem acesso a serviços essenciais como água, esgoto, eletricidade e estradas. Estabelecer serviços públicos em áreas rurais pode ser um empreendimento extremamente caro e aumentar significativamente o risco do projeto. É crucial que os investidores perguntem sobre o acesso à utilidade existente ou se os fundos EB-5 estão sendo alocados para desenvolver as utilidades necessárias. Quando os fundos EB-5 são usados para o desenvolvimento de serviços públicos, os investidores devem proceder com cautela.
Avalie as demandas de mercado não atendidas
Os investidores devem evitar projetos que atendem a nichos mercados com limitado potencial de crescimento, pois podem ter um mercado finito e cativo. Um exemplo disso seria outro hotel ou desenvolvimento de uso misto em uma cidade de esqui. Este tipo de projeto é fortemente dependente da sazonalidade e apenas gera fluxos de caixa positivos durante alguns meses do ano. Além disso, esquiar é um passatempo caro nos EUA e a classe média não está crescendo, então cada vez menos pessoas vão querer ou poder ter acesso a esse tipo de projeto.
Os investidores devem garantir que o projeto rural ofereça uma proposta de valor única que o diferencie dos concorrentes existentes ou empreendimentos na área. Em vez de adicionar a uma oferta já existente em um mercado, os projetos que atendem a demandas não atendidas têm maior probabilidade de serem rapidamente absorvidos pelo mercado, levando a uma estabilização de ativos mais rápida e, portanto, ao reembolso dos investimentos EB-5
Escolha regiões de alto crescimento
Optar por projetos rurais localizadas nas proximidades de cidades ou regiões de alto crescimento. Estar próximo a áreas de rápido crescimento, como metrôs emergentes, garante um mercado-alvo maior e potencial para crescimento contínuo. As regiões de alto crescimento geralmente experimentam efeitos de transbordamento, onde o crescimento e o desenvolvimento na cidade central se irradiam para as áreas rurais próximas. Nos últimos anos, a maior parte do crescimento nas áreas rurais resultou desse transbordamento, à medida que mais pessoas procuram sair dos centros urbanos densos. À medida que as grandes cidades urbanas se expandem, as localidades rurais vizinhas também crescem.
Proximidade a uma Área Estatística Metropolitana (MSA)
Selecione projetos dentro de uma distância de uma hora de um MSA. Isso reduz significativamente os custos de construção, pois materiais, mão de obra e subcontratados podem ser adquiridos localmente. As áreas rurais localizadas longe das MSAs geralmente incorrem em custos extras de logística para transporte de material e mão de obra, e o próprio processo de construção pode ser mais complexo e caro devido a terrenos desafiadores.
Os custos mais altos de construção significam que o desenvolvedor terá que atingir taxas de vendas/aluguel mais altas para obter a mesma margem de lucro. Ter acesso a custos de construção mais baixos permite que os desenvolvedores tenham mais flexibilidade na definição de preços competitivos, mantendo uma margem de lucro saudável.
Ao aderir a esses critérios, os investidores podem tomar decisões informadas e escolher projetos EB-5 rurais com riscos inerentes mais baixos. A devida diligência e análise da localização do projeto, demanda e dinâmica de mercado são essenciais para garantir um investimento bem-sucedido.
Projetos rurais EB-5 pode apresentar oportunidades de investimento promissoras com benefícios exclusivos, incluindo um caminho mais rápido para receber os green cards por meio do processamento prioritário. Embora alguns possam percebê-los como mais arriscados, uma consideração cuidadosa de demandas críticas, potencial de crescimento e proximidade de regiões de alta demanda pode efetivamente mitigar os riscos e gerar resultados positivos para os investidores.
Lembre-se, buscar aconselhamento de profissionais experientes em EB-5 é crucial durante todo o processo para garantir uma jornada de investimento bem-sucedida e segura.
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