Семь ключевых выводов, которые помогут лучше всего защитить ваши инвестиции в EB-5.
Хьюстон EB5 хотел бы призвать вас обратить внимание на вводящие в заблуждение обещания, которые увеличивают риск получения вашей визы EB-5. Гарантии погашения кредитов EB-5 — горячая тема, которая может оказаться под прицелом USCIS в любой момент.
Иммиграционная политика и Правила USCIS постоянно меняются. Тот факт, что USCIS сейчас закрывает глаза на гарантии, не означает, что их не будет позже.
Мы видели, как USCIS неоднократно меняла свою позицию по количество вопросов. Как инвестор EB-5, вы не захотите оказаться на неправильной стороне, если это произойдет.
Большинство региональных центров EB-5 может обещают гарантии погашения без реального залога. Большинство региональных центров решили, что иммиграционный риск не стоит того.
Однако некоторые региональные центры активно продвигают «корпоративные гарантии» частных компаний. Некоторые рекламируют «Гарантию земли» инвесторам, которые хотят получить приоритетная обработка и избегать регресс сельские проекты.
Будьте осторожны и не думайте, что эти обещания погасить кредит сделают вашу Инвестиции по программе EB-5 безопаснее. Большинство из этих смелых заверений не являются неопровержимыми.
Если для вас важна гарантия погашения кредита, примите во внимание следующие рекомендации. Это важнейшие вопросы, о которых вам удобно не сообщать в большинстве региональных центров EB-5.
1. СТРУКТУРА EB-5 ЯВЛЯЕТСЯ ГЛАВНЫМ РИСКОМ
Гарантия погашения является РЕАКТИВНОЙ мерой, а не ПРОАКТИВНОЙ мерой защиты. Гарантия погашения является попыткой снизить риск кредитного соглашения EB-5. Однако ТРАДИЦИОННАЯ МОДЕЛЬ КРЕДИТА EB-5 является основной причиной дефолтов заемщиков.
Большинство инвесторов не осознают, что кредиты EB-5 НЕ дешевы. Застройщикам нравятся кредиты EB-5, потому что они менее строгие, чем обычное финансирование, а не потому, что они недорогие.
Традиционный региональный центр может платить своим инвесторам EB-5 менее 1% в год. Однако они обычно взимают с проекта EB-5 8% в год в течение 5 лет. Эти 35% добавленной стоимости капитала EB-5 могут увеличить вероятность дефолта проекта.
С другой стороны, вертикально интегрированный Региональный центр и застройщик не налагает на проект столь обременительных затрат. Их прибыль не от сбора средств, а от успеха строительства недвижимости. Их модель обычно предлагает инвесторам EB-5 привилегированные акции и дает им более высокую прибыль без повышенного риска за счет дополнительных невозвратных затрат на финансирование.
2. ГАРАНТИЯ — УЖЕ КРАСНЫЙ ФЛАГ
Гарантия по кредиту в контексте коммерческой недвижимости, особенно для инвестиций EB-5, может быть предупреждающим знаком. Обычно недвижимость и ее потенциальный доход должны быть достаточным залогом для надежного проекта.
Необходимость дополнительных гарантий может свидетельствовать о том, что проект не так финансово устойчив, как должен быть. Старшие кредиты, которые удерживают первое требование на активы проекта, обычно не требуют дополнительных гарантий.
Гарантия по кредиту EB-5 от материнской компании или стороннего гаранта часто может указывать на то, что залог в рамках проекта, будь то недвижимость или прогнозируемый доход, был достаточно сильным только для покрытия старшего кредита, но не кредита EB-5. Это может быть красным флагом высокого риска.
Внешние гарантии могут привести к тому, что инвесторы EB-5 проигнорируют строгую комплексную проверку, потенциально вовлекая их в проекты с высоким риском. Это позволяет заемщикам продавать проекты, которые несут более высокие риски.
3. ОБЯЗЫВАЕТ ЛИ ЭТО ГАРАНТА?
Если проект не выплачивает кредит EB-5, вам нужна гарантия, к которой инвесторы EB-5 смогут быстро обратиться. Вы не хотите участвовать в судебных процессах, которые могут занять много лет.
Тебе необходимо поручитель который не может уйти легко. Вам также нужны активы, которые могут покрыть весь кредит EB5, проценты и юридические расходы.
К сожалению, это НЕ то, что вы получаете с гарантией частной компании. Если компания не является публичной компанией, корпоративная гарантия не имеет большого значения.
По определению, Общество с ограниченной ответственностью (ООО) — это бизнес-структура США, которая защищает владельцев бизнеса от личная ответственность .Частная компания также может в любой момент продать свои активы своим принципалам. Они могут даже объявить о банкротстве и оставить инвесторов EB-5 без дела.
4. ЕСТЬ ЛИ ПЕРСОНАЛЬНАЯ ГАРАНТИЯ?
Банки в Соединенных Штатах понимают, что гарантии частных компаний ненадежны. Банки США всегда запрашивают ЛИЧНЫЕ гарантии при выдаче кредитов частным компаниям.
Они требуют, чтобы основные акционеры компании подписали личную гарантию. Кроме того, эти гарантии должны включать положения о сохранении прав на эти личные активы, чтобы обеспечить их полную юридическую силу. Это гарантирует, что бежать некуда.
5. ЕСТЬ ЛИ ЗАПИСЬ UCC?
Партнерству EB-5 необходимы бесспорные права возврата во владение активами гаранта. В противном случае вас могут ждать годы судебных разбирательств.
Гарантия частной компании что-то значит только в том случае, если она включает в себя Документы UCC по конкретным активам.
Ассоциация Единый торговый кодекс (UCC) регулирует коммерческие операции на территории США. Подача заявления UCC-1 государственному секретарю является единственным способом подтвердить позицию первого залога Партнерства EB-5.
Спросите, есть ли регистрация UCC и какие активы она закладывает. Беспристрастный оценщик (не из регионального центра) должен определить ЧИСТУЮ СТОИМОСТЬ (капитал спонсора минус долг) этих активов.
Не инвестируйте в дым и зеркала. НАСТОЯЩАЯ гарантия обычно включает в себя обеспечение с документами UCC. Без залога и документов UCC личная гарантия стоит только стоимости бумаги, на которой она написана. Могут потребоваться годы в суде, чтобы МОЖЕТ получить деньги от спонсора под гарантию погашения.
6. ОСТЕРЕГАЙТЕСЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ ГАРАНТИЙ
Земельные гарантии – это шаткая почва. Земля не имеет значительной ценности, если только она не находится в отличном месте в крупном городе, таком как Нью-Йорк. По всей территории США у нас просто много земли.
Большинство сельских проектов хотят, чтобы капитал EB-5 развивал инфраструктуру. Если проект провалится, без коммунальных услуг стоимость земли не увеличится.
Поэтому оценка готового проекта вводит в заблуждение. Всегда настаивайте на независимой оценке исторической стоимости или текущей рыночной стоимости.
Спросите уважаемого адвоката по недвижимости, достаточна ли гарантия. Вам следует уточнить, что вам нужна надежная и надежная защита, и посмотреть, что они отреагируют.
Реальные гарантии редки, и USCIS может позже признать их незаконными. Вы хотите избежать неопределенности в интерпретациях USCIS.
7. ЛУЧШИЙ СПОСОБ ЗАЩИТИТЬ ВАШИ ИНВЕСТИЦИИ EB-5
В долгосрочной перспективе недвижимость обычно является хорошей инвестицией. Вопрос во времени. Если вы попали в цикл в неподходящее время, то на момент продажи ваш актив просто не будет стоить столько, сколько мог бы.
Ни у кого нет хрустального шара, чтобы предсказать, когда будет хорошее или плохое время для входа на рынок (хотя мы можем сделать все возможное, чтобы оценить). Структурирование долга наиболее консервативным способом является лучшей защитой от любого падения рыночной стоимости.
Вам нужен проект с низкими невозвратными затратами на финансирование. Проценты, взимаемые Региональным центром, являются фиксированными. непогашенная стоимость для Проекта. Проект потратил деньги, которые он не может вернуть.
Инвестирование в проект регионального центра, стратегия получения прибыли которого соответствует вашей цели по возврату капитала, является более безопасной стратегией. Вертикально интегрированный региональный центр, который использует привилегированный акционерный капитал EB-5 вместо долга EB-5, минимизирует невозвратные затраты на финансирование.
Привилегированный капитал получает дивиденды в случае успеха проекта. Это облегчает денежные потоки проекта и увеличивает вероятность его успеха, поскольку он не обременен огромными затратами на финансирование.
Низкая стоимость финансирования снижает общую стоимость проекта. При более низкой стоимости проект имеет более высокую прибыль при любой заданной цене продажи. Это дает инвесторам EB-5 наилучшие шансы вернуть полную сумму своих инвестиций. Это лучший способ защитить инвесторов EB-5 от любого экономического спада.
ХЬЮСТОН EB5
В Хьюстоне EB5 мы являемся вертикально интегрированным региональным центром и разработчиком. У нас 100% успех в одобрении проектов I-526 и I-829 уже более десяти лет. Мы также имеем 100% успешный возврат капитала EB-5 в полном объеме.
Мы предпочитаем не получать прибыль как региональный центр, а стремимся получать прибыль как девелопер. Однако для того, чтобы мы могли это сделать, мы должны полностью погасить средства EB-5 в каждом проекте, прежде чем мы сможем выйти из проекта.
Мы всегда ставим капитал EB-5 выше своего собственного. Вот почему мы добились 100% успеха в погашении средств EB-5. Это достижение, которое есть только у золотого стандарта региональных центров.
ИЩЕТЕ СЕЛЬСКИЙ ПРОЕКТ?
Не думайте, что все зарезервированные категории виз EB-5 в Визовый бюллетень являются текущими. Петиции I-526E уже в стадии разработки скоро приведет к регрессу категории высокого уровня безработицы для Китая и Индии. Это появится в Visa Bulletin в ближайшем будущем.
Однако В сельской категории по-прежнему доступны тысячи виз. и останется актуальным в обозримом будущем. Сельский проект — это самый быстрый путь к получению вида на жительство в США для инвесторов из Китая и Индии.
Сельские проекты отличаются от городских проектов с высоким уровнем безработицы, и существует недостаток информации о сельской местности. Инвесторы EB-5 должны знать способы, с помощью которых они могут снизить риски и определить области, которые безопасны для инвестирования EB-5.
Ярким примером надежного проекта по созданию целевой зоны занятости в сельской местности является «Фредерик"В Фредериксбург, Техас. При приоритетной обработке вы можете получить одобрение I-526E через 4–12 месяцев. При одновременной подаче вы можете получить документ о разрешении на работу (EAD) через 3–6 месяцев.
На Frederick уже подписано более половины, и количество мест EB-5 ограничено. Чтобы стать частью этой замечательной возможности, обратитесь к члену наша команда.
